Immobilienkauf - Schritt für Schritt

Ein schönes Ferienhaus in der Toskana oder eine kleines Appartement im Herzen Mailands – der Kauf einer Immobilie in Italien sollte wohl überlegt sein. Nicht alles ist wie bei uns. Deshalb wollen wir hier beschreiben, was bei jedem einzelnen Schritt bis zur Übergabe des Eigentums zu beachten ist.

Schritt 1: Einsicht in die Register

Die passende Immobilie ist gefunden. Dann wird der Verkäufer oder Makler den Abschluss eines Vorvertrages vorschlagen. Doch vor Unterzeichnung des Vertrages sollten Sie zunächst das Liegenschaftsregister (Conservatoria dei Registri mmobiliari) einsehen. Die Eintragungen im Register legen die Eigentumsverhältnisse am Grundstück offen. Nur so können Sie sicher sein, wer wirklich der Eigentümer des Grundstücks ist. darüber. Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, bereits hier einen Notar einzuschalten, denn nur dieser kann feststellen, ob das Grundstück auf den Namen des Verkäufers eingetragen ist und ob Belastungen bestehen.

Die Unterlagen des Katasteramtes geben keine Auskunft über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse. Aus diesem Register geht jedoch hervor, ob die bauliche Situation so ist, wie sie der Verkäufer dargestellt hat. Dies ist vor allem bei Baugrundstücken von hoher Bedeutung; in diesem Fall muss sogar eine Bescheinigung über die städtebauliche Bestimmung beigelegt werden („certificato di destinazione urbanistica“). Falls diese Vorschriften nicht eingehalten werden, sind die Kaufverträge nichtig und dürfen nicht beurkundet werden. Nur ein Sachverständiger (z.B. Notar) kann dies zweifelsfrei feststellen.

Schritt 2: Abschluss eines Vorvertrages

Sind diese Dinge geklärt, steht nun dem Abschluss des Vorvertrages nichts mehr im Wege. Dieser ist für beide Parteien bindend. In diesem Vertrag werden alle Dinge aufgeführt, die die Parteien gegeneinander absichern, vom Kaufpreis bis zur Hypothekenauflösung, von der Bausubstanz bis zur Schlüsselübergabe. Danach kümmert sich der Käufer um die Finanzierung und der Verkäufer um die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen wie Katasterblätter, Eigentumsnachweise, Erbscheine, Steuerbescheide, etc. Natürlich sollte man keinen Vorvertrag unterschreiben, wenn man nicht jedes Wort verstanden hat! Beim Abschluss des Vorvertrages zahlt der Käufer dem Verkäufer eine Anzahlung (caparra confermatoria), normalerweise zwischen zehn und fünfzehn Prozent des vereinbarten Kaufpreises.

Damit die Anzahlung nicht umsonst geleistet wird, sollte man eine entsprechende Klausel in den Vertrag einbringen. Im Allgemeinen wird die Formulierung „caparra confermatoria“ verwendet. Der Käufer verliert die geleistete Anzahlung, wenn durch sein Verschulden der Vertrag nicht zustande kommt. Der Verkäufer muss jedoch, falls der Kauf durch sein Verschulden nicht durchführbar ist, das Doppelte der vereinbarten Anzahlung an den Käufer zurückzahlen. Je höher die Anzahlung, desto größer ist die relative Absicherung für den Käufer. Der Vorvertrag kann auch privat abgeschlossen werden, doch empfiehlt sich immer, einen Notar hinzuzuziehen.

Schritt 3: Abschluss des Kaufvertrages

Ist die Finanzierung geklärt, kann schließlich der endgültige notarielle Kaufvertrag geschlossen werden, der die gesamte Transaktion abschließt und legalisiert.
Nach italienischem Recht kann man den Immobilienkaufvertrag selbst auch ohne Notar abschließen, doch auch in diesem Fall müssen zumindest die Unterschriften notariell beglaubigt werden. Meistens jedoch wird der Kaufvertrag in einer notariellen Urkunde abgeschlossen. Nicht zuletzt wegen der sprachlichen Probleme und Barrieren ist es am besten, eine solche Transaktion nur mit fachkundiger Hilfe durchzuführen.
Nach italienischem Recht geht mit Abschluss des Kaufvertrages das Eigentum auf den Käufer über. Der Verkäufer ist schuldrechtlich nur noch zur Übergabe verpflichtet.

Schritt 4: Eintragung der Kaufurkunde

Die Kaufurkunde muss dann beim Registeramt zur Registrierung eingereicht werden. Auch beim Katasteramt erfolgt eine Eintragung. Beurkundet der Notar den Kaufvertrag, so veranlasst er alle weiteren Schritte. Bei einer privatschriftlichen Urkunde dagegen ist es Aufgabe des Käufers, die Eintragungen zu veranlassen. (Einreichung beim Registeramt – Versteuerung – Eigentumsumschreibung beim Liegenschaftsregister und beim Katasteramt) und dabei wird entdecken, dass dies nicht einfach ist.

Übrigens: Für den Immobilienkauf benötigt man eine Steuernummer (codice fiscale)!

Nebenkosten und Steuern

Wie auch bei uns fallen mit dem Kauf einer Immobilie eine ganze Menge an Steuern an. Zweitwohnungen sind in Italien deutlich höher besteuert als der Hauptwohnsitz. Deshalb sollte man vor dem Kauf überlegen, ob man „residente“ werden möchte, d.h. seinen Hauptwohnsitz nach Italien verlegen kann. Die Registersteuer beträgt 3 (Hauptwohnsitz), 10 (Zweitwohnsitz) oder 17 Prozent (landwirtschaftliche Objekte). Die Katastersteuer liegt bei 4 Prozent des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie. Der Notar erhält etwa 3 Prozent des Kaufpreises und der Makler zwischen 4 und 6 Prozent.

Weitere ausführliche Informationen im Ratgeber

“Immobilienerwerb in Italien, praktische Hinweise für den deutschen Käufer“

Bezug über die Deutsch-Italienische Handelskammer in Mailand zum Preis von 60 Euro.

Bezugsadresse:

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